A expansão da renda e novas regras fixadas pelo governo patrocinam um surto de financiamentos imobiliários voltados para a classe média, que já atingiram o maior volume em dez anos, em valores corrigidos, e ainda podem superar essa marca.

No mês passado, o crédito com recursos das cadernetas de poupança acumulado em 12 meses atingiu R$ 3,556 bilhões, resultado só superado na história recente --e ainda por pequena margem-- pelo registrado em 1995, na seqüência da euforia provocada pelo Plano Real.

A escalada dos financiamentos ocorreu num espaço de tempo curto para esse tipo de operação. Há apenas um ano, o volume de empréstimos era inferior ao atual em R$ 1 bilhão.

O desempenho levou os bancos financiadores a elevarem a previsão de desembolsos neste ano de R$ 3,9 bilhões para R$ 4,2 bilhões. O diretor de Normas do Banco Central, Sérgio Darcy, disse à Folha que o governo cogita sancionar uma elevação ainda maior do crédito.

Os tomadores desse tipo de financiamento, tradicionalmente, são as famílias com renda mensal superior a dez salários mínimos (R$ 3.000 atualmente). Segundo o mercado, porém, há uma novidade: mutuários com renda familiar entre cinco e dez mínimos, interessados em imóveis de dois quartos, novos ou usados, respondem por grande parte do atual crescimento do crédito.

Os dados referentes ao número de imóveis financiados ajudam a sustentar tal afirmação. Foi superado o patamar de 50 mil unidades por ano, que não havia sido atingido em 1995 --indicando que empréstimos de menor valor estão sendo concedidos.

Novas regras

Ainda pequenos para as dimensões da economia brasileira, os números são decorrentes não apenas do crescimento econômico verificado a partir do ano passado mas também das decisões de uma espécie de câmara setorial formada por BC, bancos e construtoras.

Os três setores fecharam um acordo que, inicialmente, estipulava novas regras para os financiamentos e uma meta de expansão do crédito em 30% no primeiro trimestre deste ano. Para o segundo semestre, o percentual foi elevado para 45%. Em junho, uma nova revisão poderá fixar objetivos mais ambiciosos.

Potencialmente, os bancos teriam cerca de R$ 12 bilhões para financiar neste ano a construção e a aquisição de imóveis, se fosse seguida ao pé da letra a lei que determina o direcionamento de 65% dos recursos da poupança ao setor imobiliário.

Baseado em um estudo do mercado segundo o qual nem construtoras nem consumidores estavam preparados para absorver quantidade tão grande de recursos, o governo federal decidiu, usando brechas na legislação, substituir a aplicação obrigatória por metas de crescimento. A medida já é alvo de um questionamento do Ministério Público.

"Evitar uma bolha"

"Nosso objetivo foi evitar uma bolha imobiliária como a dos Estados Unidos", defende-se Darcy, do Banco Central. Pelo argumento, uma disparada dos financiamentos, com o mercado ainda em recuperação, provocaria uma explosão de preços de imóveis nos primeiros três anos, seguida de uma queda brusca e de inadimplência geral.

No entanto, os resultados do primeiro quadrimestre do ano, que mostram financiamentos 65% superiores aos do mesmo período do ano passado, levam o diretor a admitir a possibilidade de fixar um aumento maior do crédito ou, no limite, autorizar a liberação de todo o dinheiro disponível --"Tudo depende da capacidade da construção", afirma.

"Nosso compromisso é atender toda a demanda", afirma Décio Tenerello, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), para quem o objetivo está sendo cumprido.

Os bancos são normalmente refratários ao financiamento habitacional, devido ao risco de inadimplência e aos limites da legislação, que, por exemplo, impõe juros máximos de 12% no Sistema Financeiro da Habitação.

Tenerello cita, no entanto, que mudanças recentes na legislação limitaram os prejuízos com contestações judiciais promovidas por mutuários e tornaram mais ágil a execução dos empréstimos em atraso.

Mais tradicional financiadora da casa própria do país, a Caixa Econômica Federal está fora do mercado com recursos da poupança, por já contar com contratos em excesso nesse segmento. No entanto, tem ampliado operações com recursos próprios para a classe média, que somaram R$ 1,223 bilhão em 2004 --64% acima do volume de 2003.

Efeito na economia

Isoladamente, a expansão dos financiamentos imobiliários tem pouco impacto no crescimento da economia. O fenômeno, porém, faz parte da contradição entre a política geral de crédito do governo Luiz Inácio Lula da Silva, expansionista, e a política monetária, que hoje busca conter a atividade e a inflação.

Para a construção civil, o bom desempenho do mercado imobiliário deverá sustentar a expansão do setor neste ano, que deverá ser, porém, inferior à do ano passado. "Não repetiremos os 5,7% de 2004. Vamos ficar em algo abaixo dos 4%", prevê Paulo Safady Simão, presidente da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção).

Segundo Simão, a construção tem sido prejudicada nas áreas que dependem da liberação de recursos públicos, como habitação popular, saneamento, recuperação de estradas e de portos.